賃貸物件のキャピタルゲイン税：何が変わったのか？

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ポルトガルの賃貸物件に関するキャピタルゲイン税の変更。All Finance Mattersの専門家によるアドバイスを受けて、賃貸物件のための最も有益な税制を選択するのに役立つ洞察を得ましょう。

タビラとファロにオフィスを構えるAll Finance Mattersは、すべての金融および課税問題に関する専門的でフレンドリーなアドバイスを提供しています。彼らは会計サービスや税務コンサルティング、保険、住宅ローン、税務代理などでアシストをしています。彼らのサービスの特徴は誠実さ、機密保持、客観性です。

以下の記事では、公認会計士であるリカルド・チャヴェスが賃貸物件におけるキャピタルゲイン税の変更およびそれが税金に与える可能性を探ります。

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賃貸物件におけるキャピタルゲイン税：何が変わったのか？
All Finance Matters, リカルド・チャヴェスによる。

地方宿泊施設に登録された物件のキャピタルゲイン課税に適用される新しいルールがあります。これらの新しいルールは、一部の人々にとっては有利になることもありますが、他の人にとってはペナルティとなることもあります。何かしらの影響があることを理解し、将来何をするつもりなのかを考えることは、最も適切な選択をするために重要です。

納税者は古い制度と新しい制度の間で選択をしなければならず、この選択は今回の納税申告書（IRS）でのみ行うことができます。

主な変更点は何ですか？
地域ロッジング（AL）の登録をすると、税務署に事業活動を登録することになります。この活動はあなたの物件で行われているため、物件を個人の領域からビジネスの領域に移すことになります。この移行は仮想的なものであり、2021年までは資本利得税を引き起こす可能性がありました。
例えば、活動を停止したいときに、物件に資本利益があった場合、単純に活動を停止し、個人の領域に戻すと資本利得税の対象になる可能性がありました。
現在、この問題は存在しません。新しい制度では、物件を個人の領域からビジネスの領域に移管する場合やそれを停止する際に資本利得税は発生しません。

古い制度では2回キャピタルゲイン税を支払うことになるのでしょうか？
必ずしもそうではありません。これがなぜ税務計画が重要かです。活動を登録し、仮想的な移行の価値を報告するとき、これは活動を停止したときに資本利得税の責任が発生しないようにする必要があります（あるいは最小限であるべきです）。これは物件が売却されたときだけ存在し、常に可能とは限りませんでした。この制度は、居住者であり、例えば相続した物件を所有している人々にとってより厳しいものでした。

すべてのAL物件に影響を及ぼしますか？
いいえ、2021年1月以降にALビジネスに登録した物件のみ、新しい規則を選択することができます。また、これは直接物件を探索している所有者にのみ適用されます。つまり、物件所有者、レンタルライセンスの所有者、および賃貸収入の受益者が同一の場合に適用されます。たとえば、ライセンスが第三者、レンタル代理店、親族などによって所有されている場合、問題はありません。また、事業として賃貸していない場合でも、賃貸収入として宣言していれば（28%の高い税率を支払っていれば）、この問題も発生しません。

新制度は将来のCGT計算にとってより良いですか？
たとえば、物件の賃貸活動を3年間停止してから売却する場合、この制度ははるかに簡単です。活動を中止した後3年後に物件を売却した場合、キャピタルゲインは物件が事業になかったかのように計算され、物件の民間売買のすべてのルールが適用されます。
ただし、本年中に活動を停止し、2023年に売却することを決定した場合、居住者である場合、新制度の下では、キャピタルゲイン税は利益の95%に課税されます。しかし、古い制度では、居住者の場合には利益の50%のみが課税されます。

それでは、どちらの制度を選択すべきですか？
選択は個人の状況や将来の物件利用計画によって異なります。あなたは活動を停止し、家を売りに出す予定ですか？ポルトガルで居住者となり、その物件で生活し、後で売却する予定ですか？AL活動中に物件に大規模な改装を行いましたか？
これらや他の質問に対する回答によって、一方または他方の制度を選択する方が良い場合があります。

新制度におけるCGTの例
ロバートは2018年から2022年まで現地の宿泊施設で物件を所有していました。物件は25万ユーロで購入し、2023年に30万ユーロで売却するために活動を停止しました。
通常、彼の利益は5万ユーロになるはずでしたが、物件がALビジネスにあったため、5年間の物件を持っていた期間の0.015×25万ユーロを加える必要があります。これは利益が5万ユーロではなく、68,780ユーロで計算されることを意味します。

ロバートは、自分の名前で活動を停止し、代理店に登録することに決めました。これにより、今後物件を売却する場合は現在よりも多くの賃貸税を支払うことになりますが、今後3年後に売却する場合は、通常のCGTルールが適用され、利益の5万ユーロに対して税金を支払うことになります。