Rental Property Capital Gains Tax: Vad har förändrats?

Editorial Hot List Lifestyle

av All Finance Matters

Boka toppupplevelser och turer i Algarve:
Om du bokar din resa till Algarve i sista minuten, har vi dig täckt. Nedan finns några av de bästa turer och upplevelserna!Om du bokar din resa till Algarve i sista minuten, har vi dig täckt. Nedan finns några av de bästa turer och upplevelserna!
Visa alla upplevelser
Förändringar av Kapitalvinstskatten på hyresfastigheter i Portugal. Få insikter från experterna på All Finance Matters som kan hjälpa dig att välja det mest fördelaktiga skattesystemet för din hyresfastighet.

All Finance Matters, med kontor i Tavira och Faro, erbjuder expert- och vänlig rådgivning om alla finansiella och skattemässiga frågor. De tillhandahåller redovisningstjänster samt skattekonsultation, råd och hjälp med försäkring, bolån, skattemässig representation och mer. Integritet, konfidentialitet och objektivitet är kännetecknen för deras service.
I artikeln nedan utforskar Ricardo Chaves, auktoriserad revisor, förändringarna av Kapitalvinstskatten på hyresfastigheter och den eventuella påverkan detta kan ha på din skattefaktura.

Mer information om All Finance Matters
 

Kapitalvinstskatt på hyresfastigheter: vad har förändrats?
av Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Det finns nya regler som gäller beskattningen av kapitalvinster på fastigheter som är registrerade för lokal uthyrningsverksamhet. Dessa nya regler kan vara mer fördelaktiga för vissa men kan också vara mer bestraffande för andra. Det är viktigt att förstå vilka konsekvenser det innebär och vad du avser göra med din fastighet i framtiden för att göra det mest förnuftiga valet.
Observera att skattskyldiga måste välja mellan det gamla och det nya regimens och detta val kan endast göras i årets skatteåterbäring (IRS).

Vilka är de huvudsakliga förändringarna?
När du registrerar dig för en uthyrningslicens (AL) registrerar du också din affärsverksamhet hos skatteverket. Eftersom denna verksamhet utförs i din egendom innebär det att du överför fastigheten från din personliga sfär till din affärsfär. Denna överföring är virtuell och fram tills 2021 kunde det utlösa kapitalvinstskatt.
Till exempel, om du ville avsluta verksamheten och det fanns en kapitalvinst på fastigheten, gällde det att helt enkelt för att du avbröt verksamheten och överförde tillbaka till din personliga sfär, kunde du vara skyldig att betala kapitalvinstskatt.
Nu finns inte detta problem längre, med det nya systemet finns ingen kapitalvinstskatt som ska betalas vid överföring av fastigheten från eller till den personliga sfären och det finns heller ingen kapitalvinstskatt när verksamheten avslutas.

Betyder det att jag i det gamla regimens skulle betala kapitalvinstskatt två gånger?
Inte nödvändigt och det är därför skatteplanering är avgörande. När du registrerar verksamheten och rapporterar värdet av den virtuella överföringen bör detta göras på ett sätt så att om verksamheten avslutas, finns det ingen kapitalvinstskattsansvar (eller åtminstone skulle vara minimalt) och detta skulle bara finnas när fastigheten såldes. Men det var inte alltid möjligt och detta regelverk var mer straffande för de som var bosatta och till exempel ärvde en fastighet.

Påverkar detta alla fastigheter i AL?
Nej, alla som registrerade sig för AL-verksamheten efter januari 2021 kommer enbart kunna välja de nya reglerna. Dessutom gäller detta endast ägarna som utforskar fastigheterna direkt, med andra ord när de är kumulativa ägarna till fastigheterna, innehavarna av uthyrningslicensen och förmånstagarna av hyresintäkterna. Om licensen exempelvis ägs av en tredje part, en uthyrningsagent eller en släkting, etc. är detta inte ett problem. Dessutom, om du inte hyr ut som en affärsverksamhet, utan deklarerar det som hyresintäkter (betalar den högre 28% skattesatsen) då finns inte detta problem heller.

Är det nya systemet bättre för framtida beräkning av kapitalvinstskatt?
Om du till exempel avslutar uthyrningsaktiviteten i 3 år innan du säljer fastigheten, är detta system mycket enklare. Eftersom om fastigheten säljs 3 år efter datumet för avbrott av verksamheten, beräknas kapitalvinsten som om fastigheten aldrig varit en affärsverksamhet och alla regler för privat fastighetsförsäljning gäller.
Men om du bestämmer dig för att avsluta verksamheten detta år och sälja år 2023, då om du är bosatt, bör det vara bättre att göra det enligt det gamla regimens, eftersom enligt det nya regimens kommer kapitalvinstskatten att påföras 95% av vinsten, även när du är bosatt. Men med det gamla regimens skulle bara 50% av vinsten beskattas om du var bosatt.

Vilket regim bör jag välja?
Beslutet beror på dina personliga omständigheter och vad du avser göra med fastigheten i framtiden. Planerar du att avsluta din verksamhet och lägga ut ditt hus på marknaden? Planerar du att bli skattskyldig i Portugal och bo i fastigheten för att senare sälja den? Har du gjort betydande renoveringar på fastigheten under din AL-verksamhet?
Beroende på svaren på dessa och andra frågor kan det vara bättre att välja den ena eller den andra regimens.

Exempel på CGT i det nya regimens:
Robert hade en fastighet i lokal uthyrningsverksamhet från 2018 till 2022. Fastigheten kostade honom 250.000€ och han avbröt verksamheten så att han kan sälja den år 2023 för 300.000€.

Normalt skulle hans vinst vara 50.000€, men eftersom fastigheten var i AL-verksamheten, måste han lägga till 1,5% av 250k för de 5 år som han hade fastigheten i AL-verksamheten. Det betyder att kapitalvinsten beräknas inte på 50.000€, utan 68.780€.

Robert beslutade att han vill avsluta verksamheten i sitt namn och registrera verksamheten i sin uthyrningsagent. Han kommer nu att betala mer uthyrningsskatt, men sedan om han bestämmer sig för att sälja fastigheten i framtiden, förutsatt att han gör det senare än 3 år från nu, gäller de normala CGT-reglerna och han kommer att betala skatt på 50.000€ vinsten.