av All Finance Matters

Endringer i kapitalgevinstskatten på utleieeiendommer i Portugal. Få innsikt fra ekspertene på All Finance Matters som kan hjelpe deg med å velge den mest gunstige skatteløsningen for utleieeiendommen din.

All Finance Matters, med kontorer i Tavira og Faro, tilbyr ekspertråd om alle finansielle og skattemessige forhold. De tilbyr regnskapstjenester samt skatterådgivning, råd og assistanse om forsikring, lån, skattemessig representasjon og mer. Integritet, konfidensialitet og objektivitet er kjennetegn på deres tjenester.
I artikkelen nedenfor utforsker Ricardo Chaves, autorisert regnskapsfører, endringene i kapitalgevinstskatten på utleieeiendommer og den mulige innvirkningen dette kan ha på skatteregningen din.

Capital Gain Tax på utleieeiendommer: hva har endret seg?
av Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Det er nye regler som gjelder for beskatning av kapitalgevinster på eiendommer som er registrert for lokal innkvartering. Disse nye reglene kan være mer fordelaktige for noen, men kan også være mer straffende for andre. Det er viktig å forstå hva implikasjonene er og hva du har til hensikt å gjøre med eiendommen din i fremtiden, for å ta det mest fornuftige valget.
Vær oppmerksom på at skattyterne må velge mellom det gamle og det nye regime, og dette valget kan bare gjøres i årets skattemelding (IRS).

Hva er de viktigste endringene?
Når du registrerer en utleielisens (AL) registrerer du også din virksomhet hos skatteetaten. Siden denne aktiviteten utføres i din eiendom, betyr det at du overfører eiendommen fra din private sfære til din forretningsområde. Denne overføringen er virtuell og frem til 2021 kunne utløse kapitalgevinstskatt.
For eksempel, hvis du ønsket å avslutte aktiviteten og det var en kapitalgevinst på eiendommen, betydde det at bare fordi du stoppet aktiviteten og overførte tilbake til din private sfære, kunne du være ansvarlig for kapitalgevinstskatt.
Nå eksisterer ikke dette problemet lenger, med det nye regimet er det ingen kapitalgevinstskatt som skal betales ved overføring av eiendommen til eller fra den private sfære, heller ikke er det kapitalgevinstskatter når aktiviteten stanses.

Betyr det at jeg ville betale kapitalgevinstskatt to ganger i det gamle regimet?
Ikke nødvendig, og det er derfor skatteplanlegging er avgjørende. Når du registrerer aktiviteten og rapporterer verdien av den virtuelle overføringen, bør dette gjøres på en måte slik at hvis aktiviteten stopper, er det ingen kapitalgevinstskatteplikt (eller i det minste ville være minimal) og dette ville bare eksistere når eiendommen ble solgt. Men det var ikke alltid mulig, og dette regimet var mer straffende for de som var bosatt og hadde for eksempel arvet en eiendom.

Påvirker dette alle eiendommene i AL?
Nei, alle som registrerte seg for AL-virksomhet etter januar 2021 vil bare kunne velge de nye reglene. Dette gjelder også bare for de eierne som utforsker eiendommene direkte, med andre ord når de er samtidig eiendomsbesitterne, innehaverne av utleilisensen og mottakerne av leieinntektene. Hvis for eksempel lisensen eies av en tredjepart, et utleiebyrå, eller en slektning, etc., er dette ikke et problem. Også, hvis du ikke leier ut som virksomhet, men erklærer det som leieinntekt (betaler den høyere 28% skattesatsen), så eksisterer heller ikke dette problemet.

Er det nye regimet bedre for fremtidig beregning av CGT?
For eksempel, hvis du stopper utleieaktiviteten i 3 år før du selger eiendommen, er dette regimet mye enklere. Fordi hvis eiendommen selges 3 år etter datoen for kansellering av aktiviteten, beregnes kapitalgevinsten som om eiendommen aldri var under en virksomhet og alle regler for privat eiendomssalg gjelder.
Imidlertid, hvis du bestemmer deg for å stoppe aktiviteten i år og selge i 2023, så hvis du er bosatt, bør det være bedre å gjøre det under det gamle regimet, fordi under det nye regimet vil kapitalgevinstskatten bli pålagt 95% av gevinsten, selv om du er bosatt. Men med det gamle regimet ville bare 50% av gevinsten bli beskattet hvis du var bosatt.

Så hvilket regime bør jeg velge?
Avgjørelsen avhenger av dine personlige omstendigheter og hva du har til hensikt å gjøre med eiendommen i fremtiden. Har du tenkt å stoppe aktiviteten og sette huset ditt på markedet? Har du tenkt å bli skattebosatt i Portugal og bo på den eiendommen for senere å selge den? Har du gjort betydelige ombygginger på eiendommen, under din AL-aktivitet?
Avtalen avhenger av svarene på disse og andre spørsmål, det kan være bedre å velge det ene eller det andre regimet.

Eksempler på CGT i det nye regimet:
Robert hadde en eiendom i den lokale overnattingsaktiviteten fra 2018 til 2022. Eiendommen kostet ham 250.000€ og han stoppet aktiviteten slik at han kan selge den i 2023 for 300.000€.
Normalt ville hans gevinst være 50.000€, men siden eiendommen var i AL-virksomheten, må han legge til 1,5% av 250k for de 5 årene han hadde eiendommen i AL-virksomheten. Dette betyr at kapitalgevinsten blir beregnet ikke på 50.000€, men 68.780€.
Robert bestemte seg for at han ønsker å stoppe aktiviteten i sitt navn og registrere aktiviteten på sin utleieagent. Han vil nå betale mer skatt på utleie, men deretter hvis han bestemmer seg for å selge eiendommen i fremtiden, forutsatt at han gjør det senere enn 3 år fra nå, gjelder de normale CGT-reglene og han vil betale skatt på 50.000€ i gevinst.