por All Finance Matters

Alterações no imposto sobre ganhos de capital em propriedades para aluguel em Portugal. Obtenha insights dos especialistas da All Finance Matters que podem ajudá-lo a escolher a configuração fiscal mais benéfica para sua propriedade para aluguel.

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No artigo abaixo, Ricardo Chaves, contador certificado, explora as mudanças no imposto sobre ganhos de capital em propriedades para aluguel e o impacto que isso pode ter em sua conta fiscal.

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Imposto sobre Ganhos de Capital em propriedades para aluguel: o que mudou?
por Ricardo Chaves, All Finance Matters.

Existem novas regras aplicáveis à tributação de ganhos de capital em propriedades registradas para atividade de Alojamento Local. Essas novas regras podem ser mais benéficas para alguns, mas também podem ser mais penalizadoras para outros. É importante entender quais são as implicações e o que você pretende fazer com sua propriedade no futuro, para tomar a escolha mais sensata.
Por favor, note que os contribuintes devem escolher entre o regime antigo e o novo, e essa escolha só pode ser feita na declaração de imposto deste ano (IRS).

Quais são as principais mudanças?
Quando você se registra para obter uma Licença de Aluguel (AL), você também registra sua atividade comercial no escritório de impostos. Como essa atividade é realizada em sua propriedade, significa que você está transferindo a propriedade de sua esfera pessoal para sua esfera comercial. Essa transferência é virtual e até 2021 poderia acionar impostos sobre ganhos de capital.
Por exemplo, se você quisesse parar a atividade e houvesse um ganho de capital na propriedade, significava que simplesmente porque você estava parando a atividade e transferindo de volta para sua esfera pessoal, você poderia ser responsável por um imposto sobre ganhos de capital.
Agora esse problema não existe mais, com o novo regime não há imposto sobre ganhos de capital devido ao transferir a propriedade de ou para a esfera pessoal, nem há impostos sobre ganhos de capital ao parar a atividade.

Significa que no regime antigo eu pagaria imposto sobre ganhos de capital duas vezes?
Não necessariamente e é por isso que o planejamento tributário é crucial. Ao registrar a atividade e relatar o valor da transferência virtual, isso deve ser feito de forma que, se a atividade parar, não haja responsabilidade por impostos sobre ganhos de capital (ou pelo menos seria mínima) e isso só existiria quando a propriedade fosse vendida. Mas nem sempre era possível e esse regime era mais penalizador para aqueles que eram residentes e haviam, por exemplo, herdado uma propriedade.

Isso afeta todas as propriedades em AL?
Não, todas aquelas que se registraram para o negócio AL após janeiro de 2021 só poderão escolher as novas regras. Além disso, isso só se aplica aos proprietários que exploram as propriedades diretamente, em outras palavras, quando são cumulativamente os proprietários da propriedade, os titulares da Licença de Aluguel e os beneficiários da renda do aluguel. Se, por exemplo, a licença for de propriedade de terceiros, de um agente locatário, de um parente, etc, isso não é um problema. Além disso, se você não estiver alugando como negócio, mas declarar como renda de aluguel (pagando a taxa de imposto mais alta de 28%), então esse problema também não existe.

O novo regime é melhor para o cálculo futuro do imposto sobre ganhos de capital?
Se, por exemplo, você parar a atividade de aluguel por 3 anos antes de vender a propriedade, este regime é muito mais fácil. Porque se a propriedade for vendida 3 anos após a data de cancelamento da atividade, o ganho de capital é calculado como se a propriedade nunca tivesse estado em um negócio e todas as regras de venda privada de propriedade se aplicam.
No entanto, se você decidir parar a atividade este ano e vender em 2023, então se você for residente, deverá ser melhor fazê-lo sob o regime antigo, porque sob o novo regime o imposto sobre ganhos de capital será aplicado a 95% do ganho, mesmo quando você é residente. Mas com o antigo regime apenas 50% do ganho seria tributado no caso de você ser residente.

Então, qual regime devo escolher?
A decisão depende de suas circunstâncias pessoais e do que você pretende fazer com a propriedade no futuro. Você planeja parar sua atividade e colocar sua casa no mercado? Você planeja se tornar residente fiscal em Portugal e morar nessa propriedade para mais tarde vendê-la? Fez reformas consideráveis na propriedade durante sua atividade de AL?
Dependendo das respostas a essas e outras questões, pode ser melhor escolher um ou outro regime.

Exemplos do CGT no novo regime:
Robert tinha uma propriedade na atividade de alojamento local de 2018 a 2022. A propriedade custou-lhe 250.000€ e ele parou a atividade para poder vendê-la em 2023 por 300.000€.
Normalmente o seu ganho seria de 50.000€, no entanto como a propriedade estava no negócio de AL, ele terá que adicionar 1,5% de 250k pelos 5 anos em que teve a propriedade no negócio de AL. Isso significa que o Imposto sobre Ganhos de Capital é calculado não sobre 50.000€, mas sim sobre 68.780€.
Robert decidiu que quer parar a atividade em seu nome e registrar a atividade no nome de seu agente locatário. Ele agora pagará mais impostos sobre renda de aluguel, mas se ele decidir vender a propriedade no futuro, desde que faça isso mais tarde do que 3 anos a partir de agora, então as regras normais de CGT se aplicam e ele pagará imposto sobre 50.000€ de ganho.